Quais documentos são precisos para compra e venda de um imóvel?

Sempre que fazemos a escolha de um imóvel de nossos sonhos, ficamos preocupados com a documentação necessária para fecharmos logo o negócio e receber as chaves, não é verdade? Mas, precisamos ter muito atenção para que possamos fazer todo o processo com toda segurança. Um dos pontos que deve-se ser considerado, é ter em mãos toda a documentação que é necessária para a compra do móvel.
Quais são os documentos que temos de ter em mãos para a compra? Neste artigo, fizemos uma lista para servir de guia neste processo e, para facilitar, separamos os documentos e categorias.

Registro em Cartório da Compra

Para emissão destes documentos, é preciso que sejam solicitados com antecedência, uma vez que é preciso respeitar os prazos exigidos. O Registro de Compra deverá ser o primeiro a ser solicitado. Deve-se levar o Contrato de Compra para ser registrado em um cartório de imóveis. A taxa cobrada varia conforme o estado e também de acordo com o preço do imóvel.

Escritura Pública de Compra e Venda

O próximo documento da lista é lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda e, para tanto, o interessado deve se dirigir a um Tabelião de Notas em sua cidade. O comprador do imóvel deverá pagar duas taxas, a primeira de refere ao custo do cartório. O segundo é o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
O custo do ITBI pode ser de até 5% sobre o valor do imóvel. É importante verificar na prefeitura de sua cidade, quais as condições que oferecem descontos, como por exemplo, a isenção para funcionários públicos em algumas cidades.

Registro de Imóvel

Para que a transferência da propriedade seja formalizada definitivamente, será feito o Registro do Imóvel em um cartório de imóveis. O custo deste registro também pode variar, conforme o Estado onde está sendo realizada a transação de compra e venda.

Certidões Negativas

Afim de que o comprador, vendedor e o imóvel não tenham nenhum problema judicial, deverá ser feita a emissão de diversas certidões negativas chamadas de "jogo de certidões". Não é obrigação legal porém, é raro os casos em não são solicitados. Os despachantes são os responsáveis pela emissão destas certidões.
Caso seja o primeiro imóvel que você esteja comprando, saiba que terá direito a 50% de desconto em todas as obrigações e taxas que foram citadas, além de desconto do ITBI. Para tanto, no contrato de compra ou de financiamento, deverá constar a cláusula informando que é primeiro imóvel adquirido pelo comprador. Saiba mais informações sobre este desconto.

Documentos do Comprador

Para quem está adquirindo o imóvel, são exigidos os documentos a seguir:

Identidade e CPF;
Certidão de Nascimento ou de Casamento;
Comprovante de Residência Atual; e
Comprovante de Rendimentos - 3 últimos contra-cheques ou Extrato Bancário

No caso do comprador ser casado, será necessário apresentar a documentação de seu cônjuge e, caso for utilizar o FGTS, deverá apresentar:

Extrato do FGTS;
Autorização de Saque;
Carteira Profissional; e
Carta de seu Empregador.

Documentos do Vendedor

O vendedor deverá apresentar os seguintes documentos:

Identidade e CPF;
Certidão de Casamento ou de União Estável, com Regime de Bens;
Certidões Negativas;
Ações Criminais e Cíveis do Site da Justiça Federal;
Quitação com a Receita Federal;
Ações Trabalhistas do Site do TST;
Cartórios de Registro Civil, Interdição e Tutela;
Protestos;
Comprovantes de SPC ou Serasa

Documentos do Imóvel

Os documentos básicos deverão ser:

Cópia autenticada da escritura definitiva registrada em cartório de imóveis em nome do vendedor;
Certidão negativa de ônus reais;
Registro de ações reipersecutórias e alienações;
Certidão negativa de impostos ou cópia de carnês de imposto predial dos últimos cinco anos;
Cópia autenticada do IPTU;
Averbação junto ao registro de imóveis;
Planta do imóvel registrada na prefeitura ou croqui assinado pelo engenheiro ou arquiteto;
Certidão negativa de débitos com condomínio, no caso de ser apartamento; e
Habite-se da prefeitura.

Documentos de imóvel em inventário

Nos casos em que a propriedade seja de herdeiros, deverão ser apresentadas:

Cópia do Atestado de Óbito autenticada;
Cópia do Formal de Partilha autenticada;
Se um dos herdeiros for menor, deverá ter a autorização do Ministério Público

Documentos para Imóvel na Planta

Documentos necessários:

Documento detalhado do projeto;
Prazo de começo e entrega do imóvel;
Multas por atraso da entrega

Documentos para Terrenos

Para compra de um terreno, faz-se necessário ter um documento que apresente informações em detalhes da área que se deseja adquirir. É se suma importância saber se o terreno é legalizado e apto para uma construção. Há terrenos que podem ser áreas de preservação ambiental ou que podem estar reservadas a certas instituições como a Marinha ou o Exército.
Em casos de terrenos de foreiros isto é, que pertencem a União, município ou mesmo instituições privadas, como Igrejas, é preciso emitir uma certidão enfitêutica, que comprove que o terreno está livre de obrigações.
Se você adquirir um terreno foreiro, terá direito somente como posse, mão não terá a propriedade do imóvel e durante a negociação, terá de pagar o chamado laudêmio ao vendedor e pagar o aforamento ao proprietário, em geral anualmente.
Para emitir a certidão enfitêutica, isso dependerá de quem é o dono do terreno. Se for da União, a certidão poderá ser emitida no Site da Secretaria do Patrimônio da União - SPU e se for do município, a emissão deverá ser feita na prefeitura.

Cuidados no contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda é um documento muito importante para o processo e deve ser acompanhado por um advogado de confiança que atue na área. Os pontos essenciais do contrato são:

Informações completas dos compradores e vendedores;
Preço total do imóvel, forma de pagamento e valor do sinal;
Prazo de pagamento das mensalidades, taxas e juros;
Lista em detalhes do que existe no imóvel, terreno, construções e mobiliário;
Multas de ambas as partes no caso de não pagamento, atraso de entrega, etc
Valor de comissão da imobiliária.

O contrato deve ser estudado minuciosamente em seus detalhes, a fim de garantir que você,comprador, possa ter certeza que seu investimento ocorra sem impasses. Por isso, é muito importante ter o acompanhamento de uma assessoria jurídica durante todo o processo. Muitas imobiliárias oferecem este serviço de assessoria imobiliária.
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